中東衝突使能源效率重新成為歐元區住房的核心議題

脆弱的復甦遭遇新衝擊

儘管近期美伊達成了初步協議，中東地區的緊張局勢仍然對歐元區經濟構成壓力。原本看似2026年初將延續去年的漸進復甦，但局勢迅速變得更加脆弱。能源價格上漲重新激發了通脹擔憂，推高了加息預期和市場利率，打擊了信心。住房市場也將感受到影響。

這正值住房市場本已失去動力之時。2026年第一季度，歐元區家庭新發放的抵押貸款環比下降6%，同比下降1%。3月份出現了短暫反彈，新業務量同比增長超過10%，但這可能反映的是提前發放貸款，而非需求的真實且持續回升。

展望未來，更高的融資成本和較弱的購買力短期內可能更明顯地影響住房活動。房價應會在結構性因素支持下繼續溫和上漲，但緊張的可負擔性可能限制價格增長，並抑制抵押貸款發放。

能源效率重新成為議程焦點

然而，中東戰爭還通過另一渠道影響了歐元區住房市場。能源價格上漲使能源效率重新成為關注焦點。不僅作為可持續性問題，更是可負擔性、韌性和價值的問題。

石油約佔歐盟家庭能源消費的10%，但各國差異顯著：比利時超過四分之一，德國約五分之一，而荷蘭不足1%。天然氣仍是大多數國家更重要的能源來源。

儘管石油並非大多數歐盟國家家庭的主要能源來源，但近期油價上漲似乎足以激發對能源成本的更廣泛擔憂。自戰爭開始以來，谷歌對熱泵和太陽能電池板的搜索量顯著上升。在德國，這兩者的關注度最近達到了2023年以來的最高水平。

油價與谷歌對熱泵和太陽能電池板的搜索量

（指數（2026年2月27日當週=100）及谷歌趨勢3週移動平均值）。

這一模式還顯示，隨著油價下跌，關注度也會減弱，表明綠色裝修仍更多由成本考慮驅動，而非環保動機。

我們去年九月的ING消費者調查也指向同一方向：在過去三年內進行過裝修的房主中，節能是主要驅動力。在德國和比利時，超過三分之二的受訪者如此表示，而在荷蘭這一比例較低，但仍約為50%。

"綠色因素"正在捲土重來

隨著能源效率重新成為議程焦點，房產的"綠色因素"（即綠色程度）對房價的重要性也可能再次提升。

2022年的能源危機顯示，能源效率能迅速成為決定性定價因素。在德國和荷蘭，綠色溢價在2024年達到峰值。德國能源效率較差的住房在高峰期的價格比A+級物業低約40%，而2021年為20%。這一差距部分可能反映了其他房產特徵，如建造年份、建築質量和裝修狀況，這些通常與較低的能源評級相關聯。

相比之下，荷蘭能源效率高的住房在2024年每平方米享有23%的溢價，高於2021年的7%，這是根據房產諮詢公司Brainbay的估算，已校正建造年份和建築質量等因素。

比利時呈現類似趨勢。根據比利時國家銀行的研究，能源性能長期以來一直是房價的重要驅動因素。2016年至2022年間，不同能源標籤間的價格差異已相當顯著且相對穩定。但自2023年以來，這一差距明顯擴大：能源效率較高的A、B、C標籤住房價格持續上漲，而效率較低的E、F標籤住房價格則略有下降。

去年，這一溢價依然顯著，但在德國和荷蘭略有縮小。現在，溢價可能再次擴大。德國4月和5月能源效率低下住房的折價平均為26%，高於2026年第一季度的24%。

德國住宅物業按能源效率等級相對於A+的價格偏差

（百分比）

前景更為陰霾，但綠色轉型方向明確

對於歐元區住房市場而言，中東戰爭使本已複雜的前景更加難以預測。短期內，較弱的可負擔性、重新抬頭的通脹壓力和加劇的不確定性可能抑制市場活動。長期來看，供應短缺、人口壓力和綠色轉型等結構性力量預計將繼續支撐房價。

監管已推動市場朝這一方向發展。根據歐盟修訂的《建築能效指令》，成員國應在2030年前將住宅建築存量的平均一次能源使用量較2020年水平至少降低16%，其中相當一部分節能來自表現最差的建築。各國執行情況不同，但方向明確：綠色住房正成為歐洲住房市場的結構性特徵。

最新的能源衝擊只增添了緊迫感。隨著能源價格再次上漲，且人們回憶起上次危機，"綠色因素"正重新成為焦點。短期住房前景變得更加陰霾，但長期方向更加清晰：能源效率不再是"錦上添花"，而是價值和可負擔性的日益決定性因素。

"綠色因素"已在塑造歐洲住房市場。如今，最新的能源衝擊進一步強化了其作用。

點擊此處閱讀原文分析