美國抵押貸款利率剛剛創下三年高點，距離中期選舉還有四周

美國（US）抵押貸款利率升至近三年來的最高水平，加劇了住房市場面臨的挑戰，並使美國總統唐納德·特朗普的經濟議程在 11 月 3 日中期選舉前不到四周時變得更加複雜。根據抵押貸款銀行家協會（MBA）周三發布的數據，截至 10 月 2 日當周，30 年期固定利率抵押貸款的平均利率升至 7.49%，較前一周上升 19 個基點。

這一讀數為自 2023 年 11 月以來最高，標誌著特朗普政府遭遇挫折。該政府曾承諾降低住房成本並讓購房更容易。此次上升之際，通脹仍處於高位，伊朗戰爭持續擾亂能源市場，美國債券收益率也升至多年高點。

對美國家庭而言，這種組合意味著每月抵押貸款還款額更高、借貸能力下降，以及通往擁有住房之路愈發不確定。對共和黨人而言，這可能會把一項重要的經濟承諾變成選舉上的弱點，因為生活成本已成為選民最關心的問題。

為什麼美國抵押貸款利率升至 7.49%？

抵押貸款利率的最新上升主要受美國國債市場壓力推動。與一種常見誤解相反，抵押貸款利率並不是由美聯儲（Fed）的基準利率直接決定的。相反，它們在很大程度上跟隨長期債券收益率，尤其是 10 年期美國國債收益率。

路透社稱，該收益率周一升破 5.3%，達到 24 年來的最高水平。此次上升反映出投資者對持續通脹、美國經濟增長韌性以及聯邦政府融資需求不斷增加的擔憂。

涉及美國、以色列和伊朗的戰爭，自 2 月下旬開始，在這一發展中發揮了決定性作用。中東能源出口受擾引發油價大幅上漲，推高運輸、生產和消費成本。根據美國經濟分析局（BEA）的數據，以個人消費支出（PCE）物價指數衡量的美國年通脹率 8 月升至 3.4% YoY，而 2 月為 2.8%。這一水平仍遠高於美聯儲 2% 的目標。

這種環境促使債券投資者要求更高收益率，以補償持續偏高的通脹風險。隨後，抵押貸款機構將這些更高的融資成本轉嫁給借款人。

政府債務上升又增加了另一重壓力。美國聯邦債務最近突破歷史性的 40 萬億美元門檻，而持續的預算赤字加劇了市場對政府債券供應的擔憂。

全美房地產經紀人協會（NAR）首席經濟學家 Lawrence Yun 在《The Hill》報道的評論中強調了這一結構性約束："巨額且不斷上升的聯邦預算赤字正在吞噬更多私人儲蓄，從而留給抵押貸款市場的資本更少。"

路透社稱，通脹壓力、地緣政治風險和財政失衡的這種組合，有助於解釋為何自伊朗戰爭開始以來，抵押貸款利率已上升約 1.4 個百分點。

美國住房市場面臨又一次衝擊

借貸成本上升衝擊了本已因房價多年上漲和利率居高不下而走弱的住房市場。根據 MBA 的數據，抵押貸款申請量在當周下降 4.2%，降至 2025 年 2 月以來最低水平。自 1 月以來，總申請量幾乎減半，而再融資活動則出現尤為明顯的下滑。

MBA 首席經濟學家 Joel Kan 在路透社報道的評論中總結了直接後果："在這樣的利率水平下，幾乎沒有房主有動力進行再融資，而借貸成本的躍升也使許多潛在借款人退出了購房市場。"

在疫情期間獲得抵押貸款、當時利率接近 3% 的房主，尤其不願出售房產並以明顯更高的利率購買另一套住房。這種現象被稱為抵押貸款鎖定效應，它限制了住宅流動性，並導致可供出售的房屋數量減少。與此同時，首次購房者必須面對仍處於歷史高位的房價。

KB Home 執行董事長 Jeffrey Mezger 在《金融時報》報道的評論中解釋說："更高的抵押貸款利率進一步壓制了可負擔性，再加上地緣政治不確定性和更廣泛的經濟逆風，使許多潛在買家在購房時更加謹慎。"

因此，需求疲軟可能會繼續拖累住宅建築、房屋建造商活動以及與住房相關的經濟部門。

特朗普面對其 3% 抵押貸款利率承諾的挑戰

抵押貸款利率重新上升，對唐納德·特朗普構成了特別的政治挑戰，因為他在 2024 年總統競選中將降低住房成本作為核心議題。特朗普在 2024 年 9 月於紐約經濟俱樂部發表講話時明確表示："降低抵押貸款利率是一個重要因素。我們會把它們降回去，我們認為會降到 3%，甚至可能更低。"

與當前局勢形成鮮明對比。根據 Freddie Mac 的數據，2025 年 1 月特朗普重返白宮時，30 年期抵押貸款平均利率為 6.96%。此後該利率逐步回落，並在 2026 年 2 月下旬降至 5.98%，隨後在伊朗戰爭爆發後大幅攀升。

MBA 週三公布的利率為 7.49%，已高於特朗普重返白宮時的水平，也遠高於其競選目標。

不過，政府仍推出了多項旨在改善住房可負擔性的舉措。1 月，特朗普特別呼籲抵押貸款融資機構房利美和房地美支持購買 2000 億美元的抵押貸款支持證券，以降低融資成本。總統還支持限制大型機構投資者購買獨棟住宅，並減少建築監管壁壘的措施。

然而，政治挑戰依然存在：選民通常根據自己實際面對的價格和月供來判斷經濟政策，而不是根據華盛頓宣布的措施。

伊朗戰爭和美聯儲令經濟前景複雜化

美國貨幣政策為唐納德-特朗普又增添了一項挑戰。9 月，美聯儲自 2023 年以來首次將基準利率上調 25 個基點，以遏制通脹壓力。政策制定者還暗示，在年底前可能還需要再次加息，儘管市場目前並不預期 10 月底舉行的會議會有變化。

這一立場與特朗普一再呼籲迅速降息形成對比。週三，當被問及抵押貸款利率上升時，總統稱美聯儲主席凱文-沃什（Kevin Warsh）"很棒"，但批評了理事會其他成員，稱他們"在我看來希望國家表現糟糕，因為我認為利率應該下降"，據路透社報道。

與此同時，美國財政部長斯科特-貝森特（Scott Bessent）將通脹和抵押貸款利率上升歸因於伊朗戰爭引發的能源衝擊。他在路透社報道的評論中表示："因此，一旦我們度過這場伊朗衝突，能源市場將會供應充足，我們將朝著美聯儲的目標回落，抵押貸款利率和 10 年期收益率也會回落。"

然而，這一解釋凸顯了政府經濟戰略中的矛盾。雖然特朗普希望降低借貸成本，但伊朗戰爭有助於維持能源價格和通脹預期在高位，從而限制了央行的操作空間。

油價下跌可能會緩解這些壓力，但地緣政治降溫並不能保證抵押貸款利率立即下降。對政府債務和預算赤字的擔憂仍將繼續影響債券收益率。

Zonda 和 NewHomeSource 首席經濟學家阿里-沃爾夫（Ali Wolf）認為，家庭應為利率持續高企做好準備。她在《The Hill》報道的評論中預計，未來 12 個月利率將在 6.5% 至 8% 之間。這一前景表明，住房市場的困境可能會持續到 11 月選舉之後很久。

中期選舉前四週，住房成為重大選舉風險

抵押貸款利率上升恰逢一個尤為敏感的時刻，共和黨正試圖在 11 月 3 日的中期選舉中保住其在眾議院和參議院的多數席位。

根據路透社/益普索週一完成的一項民調，生活成本是美國選民最關心的問題。與此同時，唐納德-特朗普的支持率已跌至 32% 的歷史低點，加劇了外界對其政黨選舉前景的擔憂。

住房問題對年輕選民尤其重要。根據 CNBC 7 月發布的一項調查，在 18 至 34 歲美國人中，住房可負擔性位居首要政治關切，甚至排在食品成本和民主保護之前。

在賓夕法尼亞州、密歇根州和得克薩斯州等可能對國會控制權起決定性作用的州，這些挑戰也十分明顯。彭博社援引 NAR 數據稱，如今美國近 49% 的都會區要求家庭年收入至少達到10 萬美元才能負擔中位價房屋，且需支付 10% 的首付。2019 年這一比例僅為 6%。

對於民主黨而言，較高的抵押貸款利率為挑戰特朗普的經濟記錄提供了又一論據。與此同時，共和黨則試圖提醒選民，住房危機和通脹早在總統重返白宮之前、在喬-拜登政府時期就已開始。

這兩種說法都反映了不同的現實：房價上漲和住房可負擔性危機早於特朗普第二任期，但近期抵押貸款利率飆升發生在其政府執政期間，背景是伊朗戰爭和重新抬頭的通脹壓力。

然而，距離投票不到四週，這種區別對選民而言，可能不如他們每月支出的現實來得重要。

總統無權直接設定抵押貸款利率，但他在財政、貿易和地緣政治政策上的決定會影響決定利率走向的經濟環境。對唐納德-特朗普而言，當前的挑戰是說服美國人，即便抵押貸款利率升至 7.49%，通脹仍高於美聯儲目標，能源價格繼續拖累家庭，其政府仍能降低生活成本。

如果這些指標不能迅速改善，住房可負擔性危機可能會成為特朗普經濟承諾與選民日常體驗之間鴻溝最清晰的象徵之一，而共和黨正努力維持對國會的控制權。