美國：實際住房通脹是多少？

由自付費用衡量的住房通脹可能仍然處於高位。業主等效租金（OER）可能低估了抵押貸款成本，但在近年來高估了沒有抵押貸款的人的成本。將沒有抵押貸款的業主從數據中剔除會降低住房通脹；但仍高於住房CPI，渣打銀行的經濟學家Dan Pan和Steve Englander報告稱。

成為房主的艱難時刻

"儘管CPI住房通脹最近有所緩解，但美國住房可負擔性仍處於歷史低位。CPI通過業主等效租金（OER）來衡量業主的住房成本，這與租金價格指數密切相關，但並未捕捉到業主的實際自付成本。美聯儲理事Miran認為，租金通脹的緩解應有助於控制住房通脹。雖然這可能適用於CPI，但我們的研究表明，在美國房主面臨高成本的情況下，自付住房通脹可能仍然處於高位。"

"為了衡量實際的自付住房通脹，我們通過用抵押貸款成本替代OER來創建一個替代的住房通脹指數，即家庭每月實際支付的自付費用，同時保持相同的相對權重。我們發現，歷史上，自付住房通脹遠低於住房CPI，這得益於低抵押貸款利率和相對溫和的房價增長。然而，在COVID大流行之後，趨勢發生了逆轉，業主的成本在高抵押貸款利率和大流行期間房價上漲的情況下，仍接近歷史高位。"

"Miran主張使用BLS新的租金指數作為住房通脹的更好衡量標準，因為所有租戶的租金數據往往存在顯著滯後。我們不同意他的評估，因為新的租金數據僅包括簽署新租約的租戶所面臨的成本，而不包括那些已經鎖定固定期限租約並面臨穩定租金支出的租戶。即使將CPI所有租戶租金指數替換為Miran提到的BLS新租金指數，自付住房通脹仍遠高於CPI住房通脹。Zillow的新租金指數與CPI所有租戶租金的水平更為相似；由兩者測得的自付住房通脹顯著高於住房CPI。"

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