美聯儲的利率暫停會使抵押貸款變得更貴嗎

如果高利率 不是一個插曲，而是 新常態呢？ 

許多借款人急切等待利率下降，以便最終獲得或再融資抵押貸款，而美國聯邦儲備委員會（Fed）剛剛發出了明確的信息：沒有必要著急。

儘管有放緩通脹的跡象，央行更傾向於等待再進一步降息。因此， 抵押貸款利率仍然很高，壓縮了家庭的購買力，並凍結了部分房地產市場。

在美聯儲這一看似技術性的決定背後，隱藏著一個非常具體的現實： 借款成本仍然很高，每月還款對預算的壓力越來越大， 住房獲取變得更加困難，尤其是對於首次購房者。

在經濟韌性、地緣政治緊張局勢和激進貿易政策的背景下， 美聯儲更傾向於採取保守態度，即使這意味著延長家庭的壓力。以下是高利率可能持續的原因……以及這對抵押貸款的影響。

美聯儲的長期暫停

由於通脹仍高於美聯儲設定的2%目標，而美國經濟增長保持韌性， 美聯儲在6月18日的會議上決定維持其關鍵利率不變。 

這一決定延續了年初以來的現狀。因此，關鍵利率仍固定在4.25%至4.50%的區間。

在新聞發布會上， 美聯儲主席傑羅姆·鮑威爾採取了謹慎的語氣，強調"貨幣政策仍然略顯緊縮"，並表示該機構"有時間觀察數據的發展"。儘管在價格方面有一些放緩的跡象， 美聯儲並不急於通過降息來復甦經濟。

尤其是在政治和商業環境仍然不穩定的情況下，特別是特朗普政府重新實施的激進關稅政策，可能會加劇新的通脹壓力。

"儘管通脹數據和勞動指標有所放緩，但美聯儲的語氣依然平穩，甚至略顯鷹派。鮑威爾稱經濟"穩健"，將勞動市場的降溫視為"無關緊要"，並明確表示夏季降息的門檻仍然很高，"FXStreet的斯蒂芬·因尼斯指出。

降息推遲……且不確定

美聯儲仍然正式考慮在年底前進行兩次降息。但考慮到鮑威爾的聲明和修訂後的預測，這一情景變得越來越不可信。

金融市場現在謹慎地預計9月份會降息，概率為57.3%， 而12月份降息的可能性則更低，只有42.1%，但不確定性更大。

來源：CME Fedwatch工具。

快速降息的主要障礙仍然是新關稅可能轉嫁到消費者價格上的風險。 鮑威爾本人已承認，成本上漲轉嫁給消費者是一個需要密切關注的威脅。

在這種背景下，過早降息可能適得其反，危及控制通脹的努力。

持續高企的房地產利率

美聯儲的觀望態度直接影響了房地產融資條件。雖然 抵押貸款利率並不是機械地與關鍵利率掛鉤，但它們 與貨幣政策預期密切相關，通過債券市場。

今天， 30年期抵押貸款的平均利率約為6.9%，根據Mortgage News Daily的數據，自年初以來波動不大。

這一高水平的原因在於10年期債券利率的抵抗，這反映了通脹風險和未來美聯儲決策時機缺乏可見性。

此外， 可變利率貸款和抵押貸款信用額度，直接與政策利率掛鉤，經常超過8%，根據Bankrate的數據。

自2022年以來， 美聯儲連續加息機械性地提高了信貸成本。同一物業的每月還款在三年內飆升。 儘管美聯儲自2024年以來降息， 抵押貸款利率仍然很高。

來源：CNET

這種情況對需求造成了很大壓力，特別是在首次購房者中，他們的借款能力對金融狀況更為敏感。

目前，幾家機構預計 抵押貸款利率將在當前年度保持高位，除非出現重大外部衝擊。

根據CNET的報導，Movement Mortgage的Nicole Rueth表示："平均利率可能會保持在6.75%到7.25%之間，除非美聯儲發出多次降息的信號。"

LendingTree的首席信用分析師Matt Schulz補充道："我不認為近期會有重大變化，這意味著那些在夏季尋找房屋的人應該預期利率將保持相對較高。"，根據CNBC的報導。

需求減弱和信貸獲取更加困難

維持如此高的利率對房地產市場產生了雙重影響：它抑制了購買，但也減緩了轉售，因為已經承諾低利率貸款的房主對以更不利的條件出售沒有興趣。

這加劇了可用住房的短缺，使許多城市地區的價格保持高位，進一步惡化了可負擔性問題。

對於家庭而言，信貸獲取變得更加挑剔。貸款條件正在收緊，資本金低或收入不穩定的申請更可能被拒絕。

借款人面臨長期約束的環境

在這種背景下，借款人幾乎沒有回旋餘地。那些考慮購房的人必須面對高融資成本、有限的供應和對其債務能力的日益壓力。

重新談判的機會仍然有限，除非是那些以遠高於今天利率的貸款進行抵押的借款人，這種情況已經變得稀少。

對於那些計劃在未來幾個月進入房地產市場的人來說，也需要保持謹慎。 在美聯儲政策沒有明確轉變的情況下，信貸條件不太可能在2026年前顯著改善。

這並不意味著你不應該購買，而是要充分意識到信貸的真實成本，並考慮到 利率可能不會像希望的那樣迅速下降。

影響遠超房地產

美聯儲的決策並不僅限於住房。它們對整個美國信貸市場產生了影響，直接 影響信用卡、汽車貸款、信用額度和學生貸款。

可變利率信用卡是對利率上升最敏感的產品之一。根據Bankrate的數據，平均利率現在超過20%，接近去年的歷史最高紀錄。

TransUnion的Charlie Wise在CNBC的報導中總結道："信用卡利率令人痛苦，因為它們極高。"他補充道，即使基準利率降低兩個百分點，也只會提供輕微的緩解。

汽車貸款也面臨壓力。根據CNBC引用的Edmunds數據，新車的利率徘徊在7.3%左右，二手車則在11%左右。加上對進口車輛的關稅造成的通貨膨脹影響。

Edmunds的Ivan Drury指出："融資購車對越來越多的消費者來說變得不可承受。"

至於學生貸款，聯邦貸款將保持相對穩定，7月1日略微下降至6.39%，CNBC指出。但私人貸款，通常是可變利率，仍在攀升，使信用較差的借款人面臨越來越嚴格的條件。

高利率：正在形成的現實

最新的美聯儲會議確認了在地緣政治不確定性和通貨膨脹風險仍然存在的環境中，保持堅決謹慎的貨幣政策。

對於借款人，尤其是低收入家庭和年輕購房者， 這意味著更昂貴和更困難的信貸獲取。在沒有任何明顯放鬆的跡象下， 高房地產利率看起來將持續下去。