美國房地產：一個在希望與限制之間恢復的市場

儘管有改善的初步跡象，美國房地產市場仍然陷入一個熟悉的困境：高價格和抑制性的利率。最新發布的房屋銷售、房價和貸款申請數據確認了一個事實：活動正在穩定，但處於歷史低位，幾乎沒有真正復甦的機會除非抵押貸款利率明顯放鬆。

現有房屋銷售的虛假改善

根據全國房地產經紀人協會（NAR）的數據，5月份現有房屋銷售環比增長0.8%，年化交易量達到403萬筆。儘管這一數字略高於預期，但掩蓋了一個更陰暗的現實：同比銷售下降0.7%，仍比疫情前水平低25%。

現有房屋銷售。來源：FXStreet

地區差異顯著。東北部（+4.2%）和中西部（+2.1%）的銷售有所增加，而西部則較4月份下降5.4%，同比下降6.7%。南部則停滯不前。

這種分解顯示出地理動態的變化，歷史上過熱的市場正在努力適應新的金融條件。

來源：Mortgage News Daily

新房銷售下滑影響反彈希望

儘管舊房銷售略有改善，新房銷售卻急劇下降。5月份新房銷售下降13.7%，降至七個月來的最低水平，表明這一對住房庫存復甦至關重要的細分市場需求進一步惡化。

新房銷售。來源：FXStreet

面對買家需求下降，建築商正在增加銷售激勵並降低價格。但即便如此，這些努力也難以抵消高利率帶來的衝擊。

因此，未售出新房的庫存已攀升至507,000套，相當於9.8個月的銷售量，比2024年5月增加15%，是自2009年危機以來未見的水平，CNBC指出。

價格仍然高企，但動能減緩

根據NAR的數據，5月份舊房的中位價格為422,800美元，創下該月新紀錄，同比上漲1.3%。但這一增長掩蓋了一個轉折點。

根據Case-Shiller指數，經過季節性調整後，4月份價格下降0.4%，標誌著連續第二個月的下降。根據S&P Global的數據，年增長率降至2.7%，是自2023年春季以來的最低增速。

這一減速在疫情期間房價飆升的主要大都市中尤為明顯。坦帕（-2.2%）和達拉斯（-0.2%）已經出現同比下降，而紐約（+7.9%）、芝加哥（+6.0%）和底特律（+5.5%）則在上漲，證明市場的地理格局正在重新繪製。

住房可負擔性：問題的核心

抵押貸款銀行家協會（MBA）的購房申請支付指數（PAPI）再次在5月份上升，該指數衡量抵押貸款支付相對於收入的負擔。

目前借款人的中位支付為每月2,211美元，MBA指出，儘管收入有所上升。顯然，儘管價格正在放緩，上升的利率仍然對預算造成沉重壓力。

根據NAR的數據，30年期抵押貸款的平均利率為6.81%，仍接近7%，這一水平讓許多買家，尤其是首次購房者，難以承受。因此，首次購房者的比例已回落至交易的30%，遠低於歷史水平。

依賴利率的市場

"如果下半年利率下降，我們可以期待銷售反彈，"全國房地產經紀人協會首席經濟學家勞倫斯·雲重申。

但這一情景仍不確定，因為美聯儲面臨地緣政治緊張局勢（中東衝突、貿易戰）加劇了對通脹的不確定性，一方面促使市場採取觀望態度，另一方面美國總統唐納德·特朗普的政治壓力要求降低利率。

待售房屋的領先指標在5月份反彈了令人鼓舞的1.8%。但謹慎仍然是當務之急。買家對利率的微小波動非常敏感，即使是輕微的上升也可能進一步推遲他們的決策。

緩慢的過渡，尚未復甦

美國房地產市場似乎正在緩慢地走出停滯，但它在一條佈滿障礙的道路上謹慎前行。庫存的增加和價格的放緩是重新平衡的跡象。但是，只要利率保持高位，住房可負擔性將對數百萬美國人構成挑戰。

接下來的幾個月將至關重要。降息可能會恢復動能，但如果延遲，市場可能會繼續停滯在這種脆弱的中間狀態，既不處於危機中，也未能復甦。